Étape 1 / 11Acteur : Acheteur
Définir le budget
Estime ta capacité d'emprunt et le budget total : prix + frais d'acquisition (droits d'enregistrement 6 % + transcription 1 %, soit 7 % de taxes d'État — taux plein rétabli le 01.07.2025 —, honoraires de notaire), apport compris. En VEFA, ces droits ne portent en principe que sur la quote-part terrain / constructions existantes (les constructions futures relèvent de la TVA). Pense au crédit d'impôt Bëllegen Akt, désormais permanent (jusqu'à 40 000 € de droits par personne).
Documents attendus
3 dernières fiches de paieRelevés de comptes récentsEstimation de l'apport personnel
Étape 2 / 11Acteur : Acheteur
Constituer le dossier (KYC / LBC-FT)
Rassemble les pièces d'identité et de revenus exigées par la banque et le notaire au titre de la lutte anti-blanchiment. Justifie l'origine des fonds (apport, donation, épargne).
Documents attendus
Pièce d'identitéJustificatif de domicileJustificatifs de revenusJustificatif de l'origine des fondsComposition du ménageActe d'état civil / régime matrimonial (pour le notaire)
Étape 3 / 11Acteur : Promoteur
Contrat de réservation
Signe le contrat de réservation avec le promoteur (loi du 28.12.1976, dispositions d'ordre public). Le dépôt de garantie est plafonné à 2 % du prix et doit être versé sur un compte séquestre (notaire / banque), jamais directement au promoteur.
Documents attendus
Contrat de réservation (VEFA)Notice descriptive / cahier des chargesPlans du bienJustificatif de dépôt sur séquestre
⏱ À surveiller : Dépôt de garantie plafonné à 2 % du prix, sur compte séquestre (jamais au promoteur). Note le délai de livraison prévu au contrat.
Étape 4 / 11Acteur : Banque
Financement (prêt)
Monte ton dossier et obtiens l'offre ferme de la banque avant la date butoir fixée dans l'avant-contrat (compromis ou contrat de réservation en VEFA). Compare taux fixe / variable et l'assurance solde restant dû.
Documents attendus
Offre de prêtTableau d'amortissementAttestation d'assurance solde restant dû
⏱ À surveiller : L'offre de prêt ferme doit être obtenue AVANT la date butoir fixée dans l'avant-contrat (compromis ou contrat de réservation en VEFA).
Étape 5 / 11Acteur : Assurance
Assurances
Souscris l'assurance solde restant dû (exigée par la banque) et l'assurance habitation — à activer le jour de l'acte pour un bien existant, ou à la remise des clés pour un achat sur plan (VEFA).
Documents attendus
Contrat d'assurance solde restant dûAttestation d'assurance habitation
Étape 6 / 11Acteur : Notaire
Vérification de la GFA
Avant l'acte, le notaire vérifie la garantie financière d'achèvement (GFA, art. 1601-5 C. civ.) : un organisme financier garantit l'achèvement de l'immeuble en cas de défaillance du promoteur. La GFA ne couvre PAS les retards — surveille les pénalités de retard prévues au contrat.
Documents attendus
Garantie financière d'achèvement (GFA)Autorisation de bâtir
⏱ À surveiller : Vérifier la garantie financière d'achèvement (GFA, art. 1601-5 C. civ.) avant l'acte. La GFA ne couvre pas les retards — surveille les pénalités prévues au contrat.
Étape 7 / 11Acteur : Notaire
Acte authentique
L'acte de vente définitif est signé chez le notaire et le prix est réglé par virement bancaire ; le transfert de propriété s'opère à la signature et les clés sont remises (sauf clause contraire). Cas particulier VEFA : seuls le terrain et les constructions déjà réalisées sont payés à l'acte — le reste suit l'avancement du chantier, et les clés sont remises à la mise à disposition du logement.
Documents attendus
Acte de vente signéPreuve de virement (part exigible à l'acte)
⏱ À surveiller : L'acte ne peut être signé qu'une fois le droit de préemption purgé ; la mainlevée de l'hypothèque du vendeur est obtenue ou organisée par le notaire (souvent finalisée à l'acte).
Étape 8 / 11Acteur : Acheteur
Demande de TVA 3 %
Pour ta résidence principale, demande l'application directe du taux super-réduit de 3 % (au lieu de 17 %) via une demande agréée par l'AED, plafonnée à 50 000 € d'avantage par logement. Non applicable à un investissement locatif.
Documents attendus
Agrément TVA 3 %Déclaration sur l'honneur d'occupation personnelle
Étape 9 / 11Acteur : Promoteur
Appels de fonds échelonnés
Le prix des constructions est libéré au fil du chantier selon l'échéancier légal plafonné (art. 1601-9 C. civ.) : au maximum 15 % à l'achèvement des fondations, une quote-part par dalle plafonnée à 50 % à la dalle supérieure, 95 % à l'achèvement de l'immeuble — le solde à la mise à disposition. (Le terrain et l'existant sont réglés à l'acte.) Chaque appel est accompagné d'une attestation d'avancement ; ta banque débloque les tranches.
Documents attendus
Appel de fondsAttestation d'avancement (architecte / promoteur)Preuves de virement des tranches
⏱ À surveiller : Appels de fonds échelonnés et plafonnés (art. 1601-9 C. civ.) : chaque tranche est appelée au fil du chantier, sur attestation d'avancement.
Étape 10 / 11Acteur : Promoteur
Réception & remise
Réceptionne le logement avec le promoteur : signe le PV de réception en consignant les réserves (défauts visibles), relève les compteurs et récupère le CPE définitif et le dossier de l'ouvrage.
Documents attendus
PV de réception (avec réserves)Certificat de performance énergétique (CPE)Relevés des compteurs
⏱ À surveiller : Consigne les réserves au PV de réception : c'est le point de départ des garanties légales.
Étape 11 / 11Acteur : Promoteur
Levée des réserves & garanties
Le promoteur lève les réserves consignées. Tu bénéficies ensuite des garanties légales : vices apparents consignés au PV ou dénoncés après réception (agis dans l'année), biennale (équipements, 2 ans) et décennale (gros œuvre, 10 ans).
Documents attendus
Courriers de levée des réservesAttestations de garantie (biennale / décennale)
⏱ À surveiller : Garanties qui courent dès la réception : vices apparents consignés au PV (agir dans l'année) · biennale (équipements) 2 ans · décennale (gros œuvre) 10 ans.
Passez à l'action
Le Parcours guidé HomePlace orchestre ces étapes pour vous : documents par étape, échéances surveillées, et chaque acteur (notaire, banque, agence…) prévenu au bon moment. Gratuit.
Contenu indicatif (Luxembourg, droit en vigueur 2025-2026), issu du catalogue audité du Parcours guidé HomePlace — ce n'est pas un conseil juridique. Pour votre situation précise, rapprochez-vous d'un notaire ou d'un professionnel.